深圳零售物業(yè)兩極分化明顯
在經(jīng)濟(jì)增長放緩和網(wǎng)購沖擊的背景下，實(shí)體零售業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。日前，全球知名的房產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告稱，深圳零售市場目前正處于春節(jié)后的淡季，部分購物中心租戶進(jìn)入調(diào)整期。該公司華南區(qū)研究部董事郭麗萍表示，零售物業(yè)市場已呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)依舊是改善空置率的主流方向。
●深圳仍是國際品牌重要市場
郭麗萍介紹，受春節(jié)淡季影響，今年一季度并沒有新的零售物業(yè)項(xiàng)目入市。在各種需求帶動下，整體市場空置率稍有下降，環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)至6.3%。經(jīng)營較好的購物中心因此調(diào)高其租金報(bào)價(jià)，由此帶動市場平均租金環(huán)比上升1.3%至每天每平方米27.4元。
與以往相同的是，餐飲類租戶依舊是拉動需求的主力軍。但是，一些購物中心仍著力調(diào)整租戶，希望往更細(xì)分的方向發(fā)展�！耙恍┙�(jīng)營較好的購物中心會有目的性地選擇符合他們的租戶，而不是單純考慮租戶的支付能力。”
比較特別的是，一季度有20個國際品牌選擇在核心位置或經(jīng)營較好的購物中心進(jìn)行擴(kuò)張，如Trussardi、Apm Monaco等國際知名品牌�！斑@些國際輕奢品牌每次進(jìn)駐華南時(shí)都會選擇深圳，因?yàn)樯钲?0、90后的人口居多，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。”
仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部副董事張億君也認(rèn)同這種看法。他認(rèn)為，盡管全國經(jīng)濟(jì)增速和社會消費(fèi)品零售總額增速放緩，但較歐美市場仍有優(yōu)勢，一些中高檔國外品牌仍然會選擇在深圳擴(kuò)張，特別是在成熟的蔡屋圍片區(qū)及福田中心區(qū)。
●兩極分化現(xiàn)象明顯
世邦魏理仕預(yù)測，未來六個月將有30萬平方米的新增供應(yīng)量入市，主要分布在福田非核心區(qū)和寶安、龍崗等新興區(qū)域，與現(xiàn)有物業(yè)地域不重疊。
而仲量聯(lián)行作出的全年預(yù)測則認(rèn)為，未來12個月新增供應(yīng)量預(yù)期約37萬平方米，較2014年減少20%，主要集中在福田外延區(qū)域及寶安區(qū)。受部分項(xiàng)目預(yù)租情況一般的影響，預(yù)計(jì)2015年末全市優(yōu)質(zhì)物業(yè)平均空置率將上升至6%-8%。需求方面，整體租賃市場將保持平穩(wěn)，零售商擴(kuò)張態(tài)度依然謹(jǐn)慎，偏好成熟商圈；而新興商圈業(yè)主繼續(xù)積極引入優(yōu)質(zhì)品牌，可能軟化租金立場，整體租金增長空間有限，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金增幅將維持在2%-4%。
“購物中心發(fā)展的兩極分化現(xiàn)象還是比較明顯的�！睋�(jù)郭麗萍介紹，在深圳經(jīng)營表現(xiàn)好以及擁有核心位置的購物中心，將通過調(diào)整租戶贏得更多的市場；而經(jīng)營不好或非核心位置的購物中心，可能持續(xù)面臨嚴(yán)峻的空置率上漲壓力。“一些非核心位置的購物中心，商家入住率不到8成就已經(jīng)開業(yè)了，因此導(dǎo)致了人氣不旺、空置率高、租金上不去的現(xiàn)象。如果租戶調(diào)整不好，確實(shí)存在被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)�！�
●體驗(yàn)式業(yè)態(tài)仍是主流
統(tǒng)計(jì)顯示，全國零售業(yè)都面臨巨大挑戰(zhàn)。中華全國商業(yè)信息中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年1至2月，全國百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額累計(jì)下降1.0％，增速較上年同期下降2.5個百分點(diǎn)，是2011年以來開局最低增速。
深圳零售業(yè)同樣面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，不少購物中心的空置率因此被拉高。據(jù)郭麗萍介紹，為了應(yīng)對挑戰(zhàn)，許多購物中心將體驗(yàn)式業(yè)態(tài)作為改善空置率的重要選擇，比如一季度一些購物中心引進(jìn)了諸如網(wǎng)吧、咖啡廳、美發(fā)沙龍、軌道賽車俱樂部等特色體驗(yàn)式商家。
高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)部董事林丹也認(rèn)為，體驗(yàn)式依舊是未來零售物業(yè)的發(fā)展趨勢。從2014年開始，深圳零售市場就出現(xiàn)了三大新“體驗(yàn)”：設(shè)計(jì)師品牌集合和跨界元素、餐飲與體驗(yàn)以及兒童體驗(yàn)。林丹告訴記者，之所以深圳零售市場的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，一方面是為了應(yīng)對電商的沖擊；另一方面是由于近兩年深圳購物中心爆發(fā)，僅去年就有將近10個購物中心開業(yè)，市場供應(yīng)大增，但定位和品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，各購物中心只好紛紛尋找新出路，通過增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)或特殊性業(yè)態(tài)打造差異化優(yōu)勢。
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